모아타운 후보지 중 처음 주민 반대로 무산 위기... 왜? 자양4동 모아타운

 

 
서울의 몇몇 지역들이 모아타운 지구 지정이 되었습니다.
그중 자양4동 모아타운은 현재 서울 모아타운 후보지들 중 입지가 손에 꼽힐 정도로 좋은 곳으로, 이미 개발에 대한 기대감이 반영되어 시세가 많이 오른 곳입니다. 

그간 자양4동 주민들은 모아타운 추진을 두고 찬반 갈등이 심하게 있었는데요, 결국 광진구는 지난 5월 실시한 투표를 토대로 자양4동 모아타운의 관리계획을 수립하지 않기로 결정하였으며, 현재 사업지 취소를 검토하고 있습니다. 사업지 취소가 되면 서울 모아타운 후보 선정지 중 첫 사업 취소 사례입니다.

그럼 오늘의 포스팅에서는 자양4동 모아타운 찬반 이유와 양쪽의 입장을 정리해보겠습니다.
 
 

모아타운이란?

신축과 구축 건물이 혼재돼 있어 대규모의 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 묶어 새로운 주택과 편의시설을 공급하는 지역단위 정비 방식입니다. 십수년이 지나도 진행이 더딘 정비사업을 속도감 있게 진행할 수 있다는 장점이 있습니다.

모아타운 설명  출처: 서울시

cf)모아주택이란?

모아주택 설명   출처: 서울시

모아타운 내에서 주택 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록단위로 양질의 주택을 공동으로 개발하는 정비사업
모아주택 여러개 + 공원이나 기타 편의시설, 지하주차장 통합 설치 = 모아타운

 

 

자양4동 모아타운 대상지 선정

자양4동 모아타운 구역도 출처: 내 손안에 서울

면적 75,608㎡의 자양4동 12-10번지 일대
2022.10.27.에 모아타운 대상지로 선정되었습니다.
후보지로 지정된 뒤, 본지구지정(확정)까지 가야하는 상황이었습니다.

 

자양4동 모아타운 입지

출처: 광진구

 
자양4동 모아타운의 입지는 넘사벽입니다

-자양 1구역과 맞닿아 있는 곳
-2,7호선 건대입구역 더블역세권(잠실역까지 20분, 시청역까지 8분)
-7호선 뚝섬유원지역(청담역까지 5분)
-성수전략정비지구, 신통기획 대상지, 롯데캐슬 리버파크 시그니처 옆
-한강과 가까움(강변북로, 동부간선도로 진입 용이)
-영동대교를 건너면 청담동, 대상지 왼쪽에는 요즘 핫한 성수동
-조합원 약 750명에 세대수 1500-1800세대
 
 

자양4동 모아타운 사업성, 전망

좁은 도로로 인해 소방차가 들어오기도 힘든 골목이 많다.출처: 서울시

노후도: 83.7~98.3%
(모아타운 기준 노후도 50%, 모아주택 기준 노후도 60%에 비하면 한참 위이다)
이중에서도 1-7구역은 98.3%로 많이 노후된 곳입니다.
지하세대가 많아 상습침수피해에 노출되어 있으며, 낡은 주택가에 골목, 도로가 좁아 위급 상황 시 소방차가 진입하기 어려운 정도로 보입니다.
이러한 이유로 노후도가 심각하여 정비사업이 시급하다고 판단하고 사업을 진행하려 했을 것입니다.
 

사업 철회 가능성과 이유

 

먼저, 주민 동의 요건(동의율)을 채우는 데에서 잡음이 시작되었습니다. 투자를 위해 들어온 외지인과 기존 주민간 이견으로 동의율을 채우기는 쉽지 않아 보입니다. 사진에서 보시다시피, 단독주택 조합원은 반대를 더 원하고, 공동주택 조합원은 찬성을 더 원하죠. 조합원 750명 중에 단독주택 구성원이 320명 정도라고 합니다. 공동주택 34동에 400명 넘는 조합원이 몰려 있습니다.

보통은 한 필지의 땅을 1명이 소유하고 있는 경우(단독조합원)보다 여러 명의 소유자가 공동소유하고 있는 경우(지분조합원)가 많습니다.
그런데 자양4동은 사정이 다릅니다. 1-2, 1-3 구역을 제외한 구역은 단독조합권이 많은데요, 이들은 대부분 기존 주민들로 모아타운 추진을 반대하고 있습니다.
단독조합권을 가지고 있는 지역주민들이 가지고 있는 대지면적을 비교해보면 다가구 소유의 대지면적 비율이 대략 90%를 상회하는 수준이라고 합니다.

자양4동 모아타운 추진에 대하여 주민설문조사 결과   출처: 디지털광진

광진구가 지난달 21일 홈페이지에 게시한 해당구역 주민설문조사 결과를 보면, 응답한 토지소유자 759명 중 251명(33.07%)이 '찬성', 250명(약 32.8%)이 '반대'라고 답했습니다. 토지지분 별 조사 결과로 비교해보면 3배가 넘는 수준입니다.
모아타운 찬성 : 대지면적 10,695㎡
모아타운 반대 : 대지면적 34,234㎡

	모아타운 반대	모아타운 찬성
이유	대부분 단독 다가구 소유자 1. 사업 진행 시 분담금 부담이 너무 큼 2. 지역 내 주민들이 공사 기간 동안 임대 수익이 끊김 3. 갖고 있는 대지지분만큼의 재산권을 충분히 행사할 수 있을지 미지수	대부분 다세대 지분소유자 1. 동네가 너무 낙후되어 있음 2. 15층 층수제한이 모아타운2.0으로 해지되어 사업성이 좋아졌으나 정책홍보가 미흡했음

자양4동 일대가 모아타운을 신청한 지난해에는 토지면적과 소유자 수 동의율 요건이 없었습니다. 그래서 외지인이 15~20㎡짜리 원룸을 매입해 모아타운을 신청하면서 시세를 부양하기에 유리한 구조였습니다. 이미 오른 시세에도 투자 목적으로 구매한 투자자들도 많습니다.
서울시는 이 같은 문제를 해결하기 위해 올초 주민 동의율 30% 요건을 신설했습니다.
 
 
 

주민 갈등이 있는 비슷한 사례

합정동 428~437 일대, 송파구 삼전동
삼전동의 한 주민은 "모아타운 노후도 기준이 20년으로 재건축(30년)에 비해 짧고, 동의율 요건도 30%로 낮은 게 문제" "조합 설립 동의율(80%)까지 한참 남아있는데 빌라 시세를 두세 배 가량 띄운 뒤 매도하는 사례가 적지 않다"라고 지적했습니다.